半島bandao體育【收藏】土地一級開發全過程基礎知識梳理

　　半島bandao體育【收藏】土地一級開發全過程基礎知識梳理二級開發是指我們常見到的傳統房地產開發，就是通過劃撥、公開招拍掛等方式獲取土地后，直接蓋樓的過程半島·體育中國官方網。

　　土地一級開發指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

　　一般而言，規范的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。

　　一級開發項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發項目、中心城區棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質并未改變。

　　a. 前期主要涉及三大委辦單位：發改委——立項審核；規劃局——規劃條件的審核確定；國土局——土地規劃的核驗。

　　b.一般拿到國土授權很早期，此時土地核驗、規劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規劃條件的確定上。一般而言，立項核準后規劃條件才基本確定。

　　論而言，征地早于拆遷，但從實際操作層面上來看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權就拆遷了，嚴格來說，拆遷行為實際要等到立項核準之后。

　　征地需要經過一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動到征地結案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農轉用土地指標的問題。征地需要市國土局上報給市長簽字，同意后才有可能下發征地批復。

　　從經驗來看，很多一級開發項目很難推動下去的原因是因為前期手續沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導致項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。

　　市政建設工作值得關注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達到七通一平，導致很多項目房子賣完了市政工作尚未結束，以致影響后期市政配套驗收等事項。

　　A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問題等導致規劃發生改變；也可能是政府領導對地塊的態度導致規劃的變化等。

　　A:如果該項目成本已經認定了，拆遷已完或無拆遷，可以提前進行土地評估準備，但相關流程還無法進行。此外，地價會可以沒市長參加，但地價的確定通過市長同意才行，所以時間肯定超過一個月。

　　A:對于獲取征地批復的地塊，此部分地塊無風險，而對于未獲取征地批復的地塊，提前先簽協議后付款，可能面臨土地手續不完整，村集體后期違約的風險。

　　A:一般而言，是指農轉用指標，也即耕地占補平衡指標，該指標可以進行跨區域間的買賣。而建設用地指標，則是各區域上級領導分配給各區域的，只能向上級領導申請指標，并不允許買賣。

　　A:一般而言，土地出讓價格=土地一級成本+土地出讓金+政府預提收益。政府預提收益由領導開會決定。實際情況中，政府也會根據市場條件來調節土地出讓價格，有些市場行情較差且政府資金緊張時，經上級部門同意，土地出讓價格是可以低于土地成本價。

　　A:一般而言，由一級開發主體付款給土地整理公司（如政府平臺）。如果一級主體和第三方之間簽訂債權債務協議，此種情形下，可由第三方公司付款，開票給一級開發主體公司。